商業リースを交渉する方法

商業用不動産をリースする場合、リース契約を完了する前に対処することが重要ないくつかの特別な考慮事項があります。 この記事は、決定を下す際にチェックすべき事柄のチェックリストに従うのに役立ちます。

適切なプロパティの検索

適切なプロパティの検索
あなたが興味を持っているプロパティマネージャーまたはプロパティの所有者と話してください。 多くの商業用不動産には、賃貸物件について連絡する必要のある潜在的なテナントに知らせる通知が掲載されています。 特定の物件に興味がある場合は、その通知を見つけるか、現在のテナントに物件管理者を尋ねてください。 次に、その人または代理店に連絡して、物件のリースについて話し合います。
適切なプロパティの検索
商業用不動産を専門とする不動産業者を雇うことを検討してください。 エージェントは、販売またはリースのためにリストされた商業用不動産のリストを確認できます。 彼らはまた、商業テナントと家主の間の交渉を支援することができます。
適切なプロパティの検索
駐車場、入口と出口(入口と出口の手段)、およびビジネスに影響を与える可能性のあるその他のアイテムの可用性を確認します。 あなたのビジネスが事前の約束なしにやってくる顧客に依存している場合、または方向を取得する場合、明確な看板が必要になる可能性があります。 商品やその他のアイテムを定期的に積み降ろしする場合は、荷積みドックが必要になる可能性があります。 検索するプロパティがすべてのニーズを満たしていること、またはそれらを満たすように変更できることを確認してください。 プロパティがあなたのニーズを満たさない場合は、おそらく別のプロパティを見つける必要があります。 [1]
適切なプロパティの検索
ニーズに合った少なくとも2つのプロパティを見つけます。 これにより、お住まいの地域の商業用不動産に関連する家賃やその他の費用を比較できます。 この情報は、リースの条件を交渉するときに役立ちます。 これらの他のプロパティが存在することを知っていれば、他の場所に比べてリースが不得意であると感じる可能性が高まるでしょう。 [2]

リースの交渉条件

リースの交渉条件
時間と家賃について話し合う。 リースが有効になる期間と、特定の間隔(月次、年次など)で支払う家賃を決定する必要があります。 これには、予定されている家賃の値上げ、リース延長、または終了条項も含まれます。 家主は安定した長期のテナントを希望する傾向がありますが、新規および中小企業は一般的に、急激な家賃の増加なしに更新する能力を備えた短期(1年または2年のリース)について交渉する必要があります。 一般的な家賃体系は次のとおりです。 [3]
  • 総家賃-最も一般的であり、月額固定であり、家主は税金、修理などを含む建物の運営にかかるすべての費用を負担します。
  • ネットリース-テナントに、基本家賃に加えて不動産税の一部またはすべてを支払うように要求します。
  • ネットネットリース-不動産税の一部または全部に加え、占有しているスペースの保険料をテナントに支払う必要があります。
  • ネットネットネットまたはトリプルネットリース-通常、工業所有権についてのみ記述され、基本的には建物の運営にかかるすべての費用をテナントに渡します。
  • パーセントリースは、小売業者に適用されるレンタル契約の一種です。 パーセンテージのリースでは、テナントは基本家賃に総収入のパーセンテージを加えたものを支払います。 家賃が上がる可能性があり、その場合はリース契約のエスカレーション条項で概説されています。
リースの交渉条件
追加または含まれる費用について話し合います。 多くの場合、共有施設(駐車場など)および施設の所有者が提供するユーティリティ(ゴミ箱のレンタルやゴミ処理など)のメンテナンスには追加料金がかかります。 あなたが責任を負う追加のアイテムと家賃に含まれているものを知っていることを確認してください。 ユーティリティがプロパティマネージャーによってあなたに請求される場合、これらがリースしているエリアに対して個別に計測されているかどうか、またはそれらが平方フィートまたはその他のメトリックによって配分されているかどうかを確認してください。 家主に支払うと予想されるすべての手数料を開示するようにプロパティマネージャーに依頼してください。
リースの交渉条件
プロパティの初期変更について話し合います。 一部のプロパティは、プロパティマネージャーがテナントのニーズに対応するために特定の変更を加える「ビルドアウト」オプションを提供します。 多くの場合、これにより1平方フィートあたりのレンタル価格が高くなります。 これらには、壁の追加または削除、カーペットまたはタイルの敷設、または特定の照明処理のインストールが含まれます。 プロパティがビルドアウトを提供していない場合は、必要な変更を行うために外部の請負業者を雇うことができることを確認してください。 [4]
リースの交渉条件
メンテナンスと修理について話し合います。 多くの商業用リースでは、テナントは共通エリアを除くすべてのメンテナンスと修理を担当します。 誰が保守と修復を担当するかを必ず知っておいてください。 [5]
  • ルーフ
  • 壁、ドア、窓
  • 電気システム
  • 配管システム
  • プロパティの他の備品と付帯
リースの交渉条件
保険について話し合います。 施設内に配置されるビジネス家具や設備の保険に加えて、多くの商業用不動産管理者は、テナントまたはそのクライアントとゲストによって引き起こされた破壊の場合に、テナントが建物をカバーするポリシーを実行することを要求します。 保険会社に連絡して、保険の費用を確認してください。
リースの交渉条件
デフォルトと終了について話し合います。 一部の地域では、コマーシャルリースで家賃を支払えなかった場合、即座にロックアウトされる可能性があります。 これはあなたのビジネスに壊滅的な影響を与える可能性があります。 どちらかの当事者がリースを期待どおりに実行しない場合に何が起こるかを明確に交渉する必要があります。 検討する必要があるいくつかの質問は次のとおりです。 [6]
  • テナントが入居する日に物件が空いていないか、入居の準備ができていない場合はどうなりますか?
  • 賃料と延滞料をテナントが支払う猶予期間はありますか?
  • テナントは家主から家主の責任である修繕費を差し引くことができますか?
  • テナントまたは家主のいずれかが、最初に交渉した日付より前にリースを終了することを決定した場合、テナントは物件を転貸することができますか、手順はどのようになり、損害はどのように計算および支払われるのですか?

リースの削減

リースの削減
弁護士の採用を検討してください。 家主/テナント法は非常に詳細で混乱しています。 あなたの州の家主/テナントの法律の詳細を知っている地元の弁護士を雇う余裕があるなら、それを雇うのが最善でしょう。 見る https://www.wikihow.com/Find-a-Good-Attorney
リースの削減
すべての条件をリースに入れます。 合意されたすべてのものが書面によるリースにあることを確認します。 任期がリースに含まれていない場合、法廷に出向かなければならない場合、それはおそらく強制されません。 家主がフォームリースを提供している場合は、すべての条件を確認します。 質問がある場合は、弁護士に確認してもらいます。 書面によるリースがあなたの口頭の合意を反映していない場合は、変更を求めます。 独自のリースを作成している場合は、オンラインで州内の商用リースを検索することにより、サンプルの商用リースを見つけることができます。 家主/テナントおよび契約法は州法であるため、使用するサンプルがあなたの州で使用するために特別に記述されていることを確認してください。 [7]
リースの削減
すべての当事者がリースに署名することを確認してください。 すべての当事者が1年を超えるリースに署名する必要があります。 1年未満のリースであっても、署名付きのリースは、単純な証言よりも合意の証拠として優れています。 [8]
リースの削減
すべての関係者が署名した後、リースのコピーを取得します。 意見の相違が生じた場合、裁判所は、すべての当事者が署名した契約書の写しを裁判所に提出するよう要求する可能性があります。
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